建立不动产统一登记制度有利于夯实我国市场经济基石_当前观察

4月25日，自然资源部王广华部长在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记，这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。同时也表明，我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。

事实上，早在2013年3月，中央就决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。之后，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》落地实施，2016年1月21日，中国国土资源部公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，2018年3月起，中国正式开展农村房屋不动产登记发证试点工作。这一切都为全国不动产统一登记制度出台奠定了坚实的基础。

我国为何要建立不动产统一登记制度？从宏观方面考虑，应有两层含义：第一层，随着改革开放不断深化以及市场不断加深，我国在经济建设、金融贸易、社会生活等方面的自由程度越来越高，为厘清政府与市场边界，逐步缩小政府干预范围，充分发挥市场和社会组织在经济社会生活中的治理功能、自治作用，需要一系列社会基础秩序和规范的尽快建立，其中就包括不动产统一登记制度。第二层，与国际惯例接轨的需要，不动产登记是国际通行的一项基本物权制度，发达国家都建立了完善的不动产登记制度。我国市场经济正不断走向完善，各类生产要素市场化程度不断加深，尤其改革开放四十多年来，以房产为主要组成部件的不动产在短短的20年内迅速成为我国居民最主要的、最大宗的私人不动产，而我国以不动产为核心的居民私有财产登记制度还严重滞后，更加需要完备的不动产统一登记制度与其相适应。

(相关资料图)

不动产统一登记制度成行，对当前我国市场经济基础制度完善、社会治理、经济发展、社会稳定等方面都将带来重大的推动作用。所以，这项制度的推出和实施，对全国民众来说意义深远而重大。

就不动产登记本身而言，将发挥两方面作用：

其一，有利于澄清全国不动产底数，让政府真正准确掌握全国不动产信息，为中央制定有关不动产政策提供准确依据，有利于对全国不动产实施宏观调控。之前由于不动产登记分属不同部门，导致全国不动产信息处于支离破碎状态，使中央决策机构难以掌握准确信息，在制定相关不动产政策时心中缺乏足够的底气，以致一些不动产政策难以真正接地气，也难以真正发展政策的有效调控或监管作用。而不动产统一登记制度推出之后，上述问题便可迎刃而解，不动产所有信息能够统一整合，为制定政策提供准确依据。

其二，将各部门信息统一整合到自然资源部属下的不动产登记机构，可有效打破不动产信息相互封锁和分割格局，极大地提高不动产登记效率和效益。可将之前分属国土、住建、林业、草原、海洋、水利等部门主管发放不动产权属证书，使各种登记体系和登记样式由混乱到整齐划一转化归属到一个统一机构，既大大节约了政府登记成本、提高了政府办证效率，极大地体现政府在不动产管理上的严肃性、权威性和公信力，也节省了老百姓的办证时间，有利消除民众办证跑多部门出现的“门难进、脸难看”现象，将极大地赢得全国民众的拥护。

从不动产登记更深层意义上看，将释放三个层面的积极信号：

一是可有效整合行政资源，规范权力运行，消除权力寻租空间，能有效遏制不动产领域的腐败问题，纾缓社会不满情绪。由于不动产统一登记一改过去零乱分散格局，将政府相关办证职能整合到一起，不仅能提高办证效率，更能强化办证监督力，堵塞不动产登记可能出现的各种漏洞；尤其是之前靠舆论媒体曝光的“房爷”“房叔”“房姐”和“房妹”等现象不再有生存空间，无论谁在什么城市购买有不动产，都将不可能逃避登记，可通过不动产统一登记使所有人的不动产信息实现透明和可对称，这样可对腐败问题形成有效制衡的监督体系，使靠收受房产进行暗地利益输送的行为不再有生存土壤。

二是可为建立房地产长效调控机制以及未来开征房产税创造有利条件，在不动产制度的推动下，我国房价将会趋于理性和稳定，房产税也将离我们越来越近。任何一项制度都带有政治和经济双重目的性，虽然不动产登记从表面上看起来仅仅是不动产在登记上实现全国统一联网的一种形式，但这种形式是隐含更深层意义的。可以预测，不动产实现统一登记之后，如果国家再依据统一不动产信息开征房产税，对于房产拥有者而言，会增加房产持有成本，将手中拥有多套房产推向市场，这样可有效增加市场住房的供应量，房价有可能会出现下跌，这对于购房刚需族来说是利好消息。同时，房产税开征之后，属于地方政府的主要税源，这样使现在过度依赖土地财政的地方政府收入会转向到房产税上，这对于引导房地产业健康可持续发展将起到积极推动作用。

三是实现以法律对不动产权益的界定，对于实现“有恒产者有恒心”的社会治理格局起到有效促进作用。之前，由于缺乏不动产全国统一登记，存在漏登、重叠、错登以及产权不明晰等问题，为一些居心不良的人试图通过利用不动产法律缺失的漏洞达到擅自侵吞他人不动产之目的提供了契机，容易造成不动产之间的纠纷和矛盾。不动产统一登记制度实施之后，上述问题和矛盾将会得到有效化解，有利保护权利人合法财产权，保障不动产交易安全。尤其，可让民众吃下一颗“定心丸”，对于国人勤俭持家增加不动产投资扩大生产经营将起到有效激励作用，也更为保护民营企业家的财产权益起到有的社会督促作用。显然，不动产统一登记制度将有效维护不动产市场的正常交易秩序，推动我国社会发展与进步。

总之，不动产统一登记制度利国利民，通过这项制度可明确不动产权利的归属和权利内容，维护不动产权利人的合法权益；降低交易成本，提高不动产交易效率，确保市场对资源配置起决定性作用；尤其不动产登记制度能够提供准确、及时的信息，有助于政府更好地支持财政投资，提高资源配置效率，从而促进我国经济社会发展。

作者/莫开伟（中国地方金融研究院研究员）

编辑/岳彩周

校对/陈荻雁

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